क्या आप भी उन लोगों में से हैं जो मार्केट गिरते ही डर के मारे अपनी प्रॉपर्टी औने पौने दाम पर बेच देते हैं और फिर बाद में दूसरों को अमीर बनते देख अपनी किस्मत को कोसते हैं? सच तो यह है कि आपका यह डर ही आपको अमीर बनने से रोक रहा है। मंदी में रोने वाले नहीं बल्कि रॉबर्ट इरविन की बाय रेंट एंड होल्ड स्ट्रेटेजी अपनाने वाले ही असली खिलाड़ी बनते हैं।
आज हम इस कमाल की किताब से ३ ऐसे सीक्रेट लेसन्स सीखेंगे जो आपको सिखाएंगे कि कैसे मंदी के इस ठंडे बाजार को अपनी तिजोरी भरने का मौका बनाना है।
Lesson : मंदी का डर नहीं, डिस्काउंट का मजा लो
जब मार्केट ठंडा होता है, तो आधे से ज्यादा लोग ऐसे बर्ताव करते हैं जैसे दुनिया खत्म होने वाली है। न्यूज चैनल्स पर चिल्लाया जाता है कि प्रॉपर्टी के दाम गिर रहे हैं। लोग डर कर अपने घर और फ्लैट बेचने लगते हैं। लेकिन रॉबर्ट इरविन कहते हैं कि यही वो समय है जब असली अमीर अपनी शॉपिंग लिस्ट लेकर निकलते हैं। सोचिए, जब सेल लगती है तो आप मॉल की तरफ भागते हैं ना? तो फिर रियल एस्टेट में मंदी देखकर घर में क्यों छिप जाते हैं?
असली खिलाड़ी वही है जो जानता है कि 'कोल्ड मार्केट' का मतलब है 'भारी डिस्काउंट'। मान लीजिए आपके पड़ोस में एक अंकल हैं जिन्हें लगता है कि अब जमीन के रेट कभी नहीं बढ़ेंगे। वो घबराहट में अपनी ५० लाख की प्रॉपर्टी ४० लाख में बेचने को तैयार हैं। एक आम इंसान सोचेगा कि अरे, ये तो डूबता हुआ जहाज है। लेकिन एक स्मार्ट इन्वेस्टर जानता है कि ये जहाज डूबा नहीं है, बस अभी लंगर डाले खड़ा है।
इरविन हमें सिखाते हैं कि जब मार्केट गरम होता है, तो हर कोई एक्सपर्ट बन जाता है। तब तो पान वाला भी आपको टिप देता है कि फलां जगह जमीन ले लो। लेकिन जब मार्केट ठंडा हो, तब डील ढूंढना एक कला है। आपको ऐसे सेलर्स ढूंढने हैं जो 'मोटिवेटेड' हों। यानी वो लोग जिन्हें पैसों की सख्त जरूरत है या जो मार्केट के डर से कांप रहे हैं। उनसे मोल-भाव करना आसान होता है। आप अपनी शर्तों पर डील क्लोज कर सकते हैं।
मंदी में प्रॉपर्टी खरीदना वैसा ही है जैसे शादी के सीजन के बाद शेरवानी खरीदना। दुकानदार खाली बैठा है, आप राजा हैं। आप उसे कह सकते हैं कि भैया इतने में देना है तो दो, वरना मैं पड़ोस वाली दुकान पर जा रहा हूं। ठंडे मार्केट में सेलर आपके पीछे भागता है, आप उसके पीछे नहीं। यही वो समय है जब आप अपनी वेल्थ की नींव रखते हैं। याद रखिए, पैसा तब नहीं बनता जब आप प्रॉपर्टी बेचते हैं, पैसा तब बनता है जब आप उसे सही दाम पर 'खरीदते' हैं।
ज्यादातर लोग ऊपर जाते हुए मार्केट में एंट्री मारते हैं और फिर टॉप पर फंस जाते हैं। फिर वो रोते हैं कि रियल एस्टेट में पैसा डूब गया। भाई साहब, आपने बहती गंगा में हाथ धोने की कोशिश की जब पानी पहले ही उतर रहा था। रॉबर्ट इरविन की ये पहली सीख हमें मेंटली मजबूत बनाती है। वो कहते हैं कि अपनी भावनाओं को साइड में रखो। जब लोग लालची हों तब डरो, और जब लोग डरे हुए हों तब थोड़े लालची बन जाओ।
यह पहला कदम है अमीर बनने की सीढ़ी का। लेकिन सिर्फ सस्ती प्रॉपर्टी खरीदना काफी नहीं है। असली चुनौती तो तब शुरू होती है जब आपने उसे खरीद लिया और मार्केट अभी भी ठंडा है। उसे एक सफ़ेद हाथी बनने से कैसे बचाना है, ये हम अगले लेसन में देखेंगे।
Lesson : रेंटल मैनेजमेंट - अपनी प्रॉपर्टी को एटीएम बनाओ
अब मान लीजिए आपने डिस्काउंट में एक बढ़िया फ्लैट या दुकान खरीद ली। अब क्या? क्या आप हाथ पर हाथ धरकर बैठ जाएंगे और इंतजार करेंगे कि कब मार्केट ऊपर जाए? अगर आप ऐसा करते हैं, तो आप एक इन्वेस्टर नहीं, बल्कि एक जुआरी हैं। रॉबर्ट इरविन कहते हैं कि 'होल्ड' करने का मतलब ये नहीं कि आप अपनी जेब से हर महीने बैंक की किश्तें भरते रहें। असली स्मार्टनेस तो तब है जब आपका किरायेदार आपके घर की ईएमआई (EMI) भरे और ऊपर से आपको चाय-पानी का खर्चा भी दे दे।
ठंडे मार्केट में सबसे बड़ी समस्या ये होती है कि किरायेदार आसानी से नहीं मिलते। लोग सोचते हैं कि जब मंदी है तो कोई रेंट पर क्यों लेगा? लेकिन यहीं आप गलती कर रहे हैं। मंदी के समय लोग नया घर खरीदने से डरते हैं, इसलिए वो रेंट पर रहना ज्यादा पसंद करते हैं। यानी रेंटल मार्केट असल में गरम हो जाता है। बस आपको अपनी प्रॉपर्टी को एक 'दुल्हन' की तरह सजाकर पेश करना है। इरविन हमें सिखाते हैं कि अग्रेसिव रेंटल मैनेजमेंट क्या होता है।
जरा सोचिए, आप एक ऐसे फ्लैट में रहना चाहेंगे जिसकी दीवारें सीलन से भरी हों और नल टपक रहा हो? बिल्कुल नहीं। थोड़ा सा पैसा खर्च करके अपनी प्रॉपर्टी को चकाचक बनाइये। अच्छी लाइटिंग, साफ पेंट और वर्किंग प्लंबिंग - ये छोटी चीजें आपको मार्केट में दूसरों से अलग खड़ा कर देती हैं। सार्केजम की बात करें तो, कुछ लोग सोचते हैं कि खाली पड़ा घर भी सोने का अंडा देगा। भाई साहब, अगर घर में कबूतरों का बसेरा है, तो किरायेदार नहीं, सिर्फ पंख ही मिलेंगे।
इरविन की एक और जादुई टिप है: "गुड टेनेंट ओवर हाई रेंट"। यानी ज्यादा किराये के लालच में किसी ऐसे इंसान को घर न दें जो आपकी रातों की नींद हराम कर दे। एक ऐसा किरायेदार जो समय पर पैसा दे और घर को अपना समझकर रखे, वो उस किरायेदार से हजार गुना बेहतर है जो ५ हजार ज्यादा देने का वादा करे लेकिन हर महीने आपको पुलिस स्टेशन के चक्कर लगवाए।
मंदी के समय में रेंटल इनकम आपका सुरक्षा कवच है। जब तक मार्केट की बर्फ पिघलती नहीं और कीमतें वापस आसमान नहीं छूतीं, तब तक ये रेंट आपकी नैया पार लगाता है। ये वैसा ही है जैसे आप एक ट्रेन के आने का इंतजार कर रहे हैं, लेकिन खाली बैठने के बजाय आप प्लेटफॉर्म पर मूंगफली बेचकर पैसे कमा रहे हैं। आपकी प्रॉपर्टी एक एसेट होनी चाहिए, लायबिलिटी नहीं। अगर आपकी जेब से पैसा जा रहा है, तो वो बोझ है। अगर आपकी जेब में पैसा आ रहा है, तो वो बिजनेस है।
यहाँ हमें ये भी समझना होगा कि किरायेदार को खुश रखना भी एक कला है। अगर वो खुश है, तो वो घर खाली नहीं करेगा। और घर खाली नहीं होगा, तो आपका रेंट रुकने का डर नहीं रहेगा। इसे कहते हैं 'स्मार्ट होल्डिंग'। आप बस समय काट रहे हैं, लेकिन मुनाफे के साथ। अगले लेसन में हम देखेंगे कि जब मार्केट वापस गरम होता है, तो बाजी कैसे मारनी है।
Lesson : पेशेंस और सही एग्जिट - खेल का असली अंत
अब आपने डिस्काउंट में प्रॉपर्टी खरीद ली और रेंट से अपनी किश्तें भी निकाल लीं। अब आता है वो समय जिसका हर इन्वेस्टर को इंतजार रहता है: "एग्जिट"। लेकिन यहाँ लोग सबसे बड़ी गलती करते हैं। रॉबर्ट इरविन कहते हैं कि रियल एस्टेट में जीत उसकी नहीं होती जो सबसे पहले दौड़ता है, बल्कि उसकी होती है जो अंत तक मैदान में टिका रहता है। इसे कहते हैं 'पेशेंस' यानी धैर्य। मंदी का दौर कितना भी लंबा क्यों न हो, एक बात तय है कि वो हमेशा के लिए नहीं रहता।
सोचिए, आपने एक पौधा लगाया है। अब आप रोज सुबह उठकर उसे उखाड़कर ये नहीं देख सकते कि जड़ें कितनी बढ़ी हैं। अगर ऐसा किया, तो पौधा मर जाएगा। रियल एस्टेट भी वैसा ही है। लोग ३ महीने मार्केट ठंडा देखते ही घबरा जाते हैं और सोचते हैं कि भाई अब तो सब डूब गया। सार्केजम की बात करें तो, कुछ लोग चाहते हैं कि आज घर खरीदा और कल सुबह तक उसकी कीमत दुबई के बुर्ज खलीफा जितनी हो जाए। भाई साहब, ये रियल एस्टेट है, कोई लॉटरी का टिकट नहीं।
इरविन हमें सिखाते हैं कि जब मार्केट वापस गरम होने लगता है, तो चारों तरफ शोर मचता है। हर कोई प्रॉपर्टी खरीदना चाहता है। तब आपके पास लोग आएंगे और कहेंगे कि "भाई साहब, आपकी वो वाली जमीन मुझे बेच दो, मैं डबल दाम दूंगा।" यही वो समय है जब आपको अपनी भावनाओं पर काबू रखना है। क्या आपको और रुकना चाहिए? या फिर यही सही समय है पैसा बनाने का? इरविन की टिप सिंपल है: जब आपके आसपास के सभी लोग (वो पड़ोस वाले शर्मा जी भी जो कभी पैसे नहीं बचा पाए) प्रॉपर्टी की बातें करने लगें, तब समझ जाइए कि मार्केट अपने पीक पर है।
सही एग्जिट का मतलब सिर्फ बेचना नहीं है। इसका मतलब है अपनी मेहनत की कमाई को 'रियलाइज' करना। मान लीजिए आपने ४० लाख में प्रॉपर्टी ली थी और अब उसकी कीमत ८० लाख है। लोग लालच में आकर सोचते हैं कि शायद ये १ करोड़ की हो जाएगी। और इसी चक्कर में वो मार्केट के वापस गिरने का इंतजार करने लगते हैं। रॉबर्ट इरविन कहते हैं कि १०-१५ परसेंट ज्यादा के लालच में पूरा प्रॉफिट दांव पर मत लगाइये। एक अच्छा इन्वेस्टर वो है जो अपनी मर्जी के रेट पर मार्केट से बाहर निकलता है, न कि मार्केट की मजबूरी पर।
ये वैसा ही है जैसे आप एक पार्टी में गए हैं। खाना बहुत टेस्टी है, लेकिन अगर आप तब तक खाते रहे जब तक पेट न फट जाए, तो मजा सजा बन जाएगा। सही समय पर प्लेट छोड़कर हाथ धोना ही समझदारी है। रियल एस्टेट में भी जब आपको अपना टारगेट प्रॉफिट मिल जाए, तो हाथ मिलाइये, पैसे लीजिये और बाहर निकल जाइये।
रॉबर्ट इरविन की ये पूरी फिलॉसफी हमें एक ही बात सिखाती है: रियल एस्टेट कोई रॉकेट साइंस नहीं है, ये सिर्फ आपके टेंपरामेंट यानी आपके स्वभाव का खेल है। अगर आप मंदी में शांत रह सकते हैं और तेजी में समझदार, तो आपको अमीर बनने से कोई नहीं रोक सकता। यह किताब सिर्फ घर खरीदने के बारे में नहीं है, ये आपके अमीर बनने के माइंडसेट को बदलने के बारे में है।
तो क्या आप तैयार हैं उस 'ठंडे' मार्केट में उतरने के लिए जहाँ दूसरे जाने से डरते हैं? याद रखिये, जहाँ भीड़ नहीं होती, वहीं सबसे ज्यादा खजाना मिलता है। आज ही अपनी रिसर्च शुरू कीजिये और अपनी पहली 'मंदी वाली डील' ढूंढिए।
दोस्तों, अमीर बनना कोई इत्तेफाक नहीं, एक चुनाव है। क्या आप आज भी मार्केट के सुधरने का इंतजार करेंगे या खुद अपनी किस्मत बदलेंगे? कमेंट्स में हमें बताएं कि आपको कौन सा लेसन सबसे ज्यादा पसंद आया और इस आर्टिकल को अपने उस दोस्त के साथ जरूर शेयर करें जो प्रॉपर्टी में इन्वेस्ट करना चाहता है पर डर रहा है।
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