क्या आप भी उन लोगों में से हैं जो अपना सारा पैसा सेविंग्स अकाउंट में डालकर खुद को अंबानी समझ रहे हैं। बधाई हो आप अपनी गरीबी की डील पक्की कर रहे हैं। बिना रियल एस्टेट के अमीर बनने का सपना देखना वैसा ही है जैसे बिना पेट्रोल के गाड़ी को धक्का मारना।
आज हम रॉबर्ट कियोसाकी की द रियल बुक ऑफ रियल एस्टेट से वो राज़ खोलेंगे जो अमीर लोग आपको कभी नहीं बताएंगे। तैयार हो जाइए क्योंकि ये ३ लेसन आपकी पूरी लाइफ और बैंक बैलेंस दोनों को पूरी तरह बदलने वाले हैं।
लेसन १ : एसेट और लायबिलिटी का असली खेल और कैश फ्लो की पावर
दोस्तो, आज के टाइम पर सबसे बड़ा जोक क्या है पता है। वो ये कि लोग अपने उस घर को एसेट कहते हैं जिसकी ईएमआई भरते भरते उनकी कमर टेढ़ी हो चुकी है। रॉबर्ट कियोसाकी अपनी इस बुक में सबसे पहले इसी भ्रम को तोड़ते हैं। वो कहते हैं कि अगर आपकी जेब से पैसा बाहर जा रहा है तो वो एसेट नहीं बल्कि एक बोझ है जिसे हम लायबिलिटी कहते हैं। अमीर बनने का सबसे पहला रूल ये है कि आप ऐसी चीजें खरीदें जो आपकी जेब में पैसा वापस डालें। इसे ही हम टेक्निकल भाषा में कैश फ्लो कहते हैं।
जरा सोचिए आपने एक शानदार फ्लैट खरीदा और शान से मोहल्ले में मिठाई बांट दी। अब हर महीने आपकी सैलरी का आधा हिस्सा बैंक ले जा रहा है और ऊपर से मेंटेनेंस का खर्चा अलग। क्या ये आपको अमीर बना रहा है। बिल्कुल नहीं। आप तो बस बैंक के एक वफादार गुलाम बन चुके हैं। वहीं दूसरी तरफ एक समझदार इन्वेस्टर ऐसी प्रॉपर्टी ढूंढता है जिसका रेंट उसकी ईएमआई से ज्यादा हो। इसे कहते हैं असली खेल। यहाँ आपकी प्रॉपर्टी खुद अपना खर्चा उठा रही है और आपकी जेब में एक्स्ट्रा पैसे भी डाल रही है।
अक्सर लोग सोचते हैं कि रियल एस्टेट का मतलब है आज जमीन खरीदो और दस साल बाद जब रेट बढ़े तब बेच दो। इसे कियोसाकी केवल एक सट्टा मानते हैं। असली अमीर वो है जो मार्केट के ऊपर या नीचे जाने का इन्तजार नहीं करता बल्कि हर महीने आने वाले कैश फ्लो पर फोकस करता है। अगर मार्केट गिर भी जाए तो भी उसका रेंट आना बंद नहीं होता। यह वैसा ही है जैसे एक ऐसी गाय पालना जो हर रोज दूध देती हो बजाय उस गाय के जिसे आप सिर्फ इसलिए पाल रहे हैं कि एक दिन उसे बेचकर मोटा मुनाफा कमाएंगे।
हमारे यहाँ लोग दिखावे के चक्कर में ऐसी कार और गैजेट्स खरीदते हैं जिनकी वैल्यू शोरूम से बाहर निकलते ही आधी हो जाती है। वो इसे इन्वेस्टमेंट समझते हैं। लेकिन असली इन्वेस्टमेंट वो है जो सोते समय भी आपके लिए नोट छापे। रियल एस्टेट में पैसा लगाने का मतलब सिर्फ ईंट पत्थर खरीदना नहीं है बल्कि एक ऐसा सिस्टम बनाना है जो आपको लाइफ भर पैसे देता रहे। जब आपका कैश फ्लो आपके खर्चों से ज्यादा हो जाता है तब आप सही मायनों में आजाद होते हैं। वरना तो आप बस एक चूहा दौड़ का हिस्सा हैं जहाँ आप जितना तेज भागते हैं उतना ही उसी जगह पर खड़े रहते हैं।
तो क्या आप अभी भी अपनी लायबिलिटी को एसेट समझकर खुश हो रहे हैं। याद रखिये अमीर लोग एसेट इकट्ठे करते हैं और गरीब लोग मिडिल क्लास वाले शौक पालते हैं। अगर आप अपनी जेब को खाली करने वाली चीजों को एसेट कहेंगे तो यकीन मानिए गरीबी आपसे कभी दूर नहीं जाएगी। कैश फ्लो को अपनी लाइफ का मंत्र बना लीजिये क्योंकि असली राजा वही है जिसके पास हर महीने बिना काम किये पैसा आता रहे।
लेसन २ : ओपीएम यानी अदर्स पीपल मनी का जादू और लेवरेज की ताकत
क्या आपने कभी सोचा है कि कुछ लोग बिना अपनी जेब से एक रुपया लगाए करोड़ों की प्रॉपर्टी कैसे बना लेते हैं। हमारे यहाँ तो सिखाया जाता है कि उतना ही पैर पसारो जितनी लंबी चादर हो। लेकिन रॉबर्ट कियोसाकी कहते हैं कि अगर चादर छोटी है तो दूसरों की चादर उधार लेकर बड़ी रजाई बना लो। इसे ही कहते हैं ओपीएम यानी अदर्स पीपल मनी। मिडिल क्लास इंसान पूरी जिंदगी पाई पाई जोड़ता है ताकि बुढ़ापे में एक छोटा सा घर बना सके। जबकि एक स्मार्ट इन्वेस्टर बैंक का पैसा इस्तेमाल करके आज ही अपना साम्राज्य खड़ा कर देता है।
सुनने में यह थोड़ा डरावना लग सकता है क्योंकि बचपन से हमें सिखाया गया है कि कर्ज लेना पाप है। लेकिन भाई साहब कर्ज दो तरह के होते हैं। एक होता है बुरा कर्ज जो आप अपनी गर्लफ्रेंड को आईफोन दिलाने या नई कार खरीदने के लिए लेते हैं। यह आपकी जेब खाली करता है। दूसरा होता है अच्छा कर्ज जो आपको और अमीर बनाता है। अगर आप बैंक से पैसे लेकर ऐसी प्रॉपर्टी खरीदते हैं जिसका किराया बैंक की किश्त से ज्यादा है तो बधाई हो आपने फ्री में एक एसेट बना लिया। यहाँ आप अपना नहीं बल्कि बैंक का पैसा इस्तेमाल करके खुद के लिए वेल्थ बना रहे हैं।
मान लीजिये आपके पास दस लाख रुपये हैं। एक तरफ आप उस पैसे से एक छोटी सी जमीन पूरी पेमेंट देकर खरीदते हैं। दूसरी तरफ आप उसी दस लाख को डाउन पेमेंट की तरह यूज करते हैं और बैंक से नब्बे लाख का लोन लेकर एक करोड़ की बड़ी प्रॉपर्टी लेते हैं। दस साल बाद अगर जमीन की कीमत डबल होती है तो पहले केस में आपको सिर्फ दस लाख का फायदा हुआ। लेकिन दूसरे केस में आपको पूरे एक करोड़ का फायदा हुआ जबकि आपकी अपनी जेब से तो सिर्फ दस लाख ही लगे थे। इसे ही लेवरेज कहते हैं। यह वैसा ही है जैसे एक भारी पत्थर को हाथ से उठाने के बजाय एक डंडे का सहारा लेकर आसानी से हिला देना।
ज्यादातर लोग रिस्क से डरते हैं और कहते हैं कि अगर बैंक का लोन नहीं चुका पाए तो क्या होगा। भाई साहब इसीलिए तो कियोसाकी कहते हैं कि पहले अपनी फाइनेंसियल एजुकेशन बढ़ाओ। बिना सीखे रियल एस्टेट में कूदना वैसा ही है जैसे बिना स्विमिंग सीखे समंदर में छलांग मारना। अमीर लोग कभी भी अपने पैसे के लिए काम नहीं करते बल्कि वो दूसरों के पैसे को अपने लिए काम पर लगाते हैं। वो बैंक के पैसे इन्वेस्ट करते हैं टैक्स बचाते हैं और अपना नेट वर्थ बढ़ाते रहते हैं। और आप यहाँ अपनी सैलरी से एक एक रुपया बचाकर महंगाई से लड़ रहे हैं।
अगर आप अभी भी यह सोच रहे हैं कि बिना खुद के पैसे के बिजनेस नहीं हो सकता तो आप अभी भी पुरानी दुनिया में जी रहे हैं। दुनिया के बड़े बड़े रियल एस्टेट टाइकून इसी ओपीएम के दम पर राज कर रहे हैं। कर्ज को दुश्मन नहीं अपना दोस्त बनाना सीखिए। बस शर्त यह है कि उस पैसे का इस्तेमाल एसेट बनाने में होना चाहिए न कि अपनी ईगो को संतुष्ट करने वाली चीजों में। जब आप दूसरों के पैसे से खुद की तिजोरी भरना सीख जाते हैं तब आप गरीबी के चंगुल से हमेशा के लिए बाहर निकल जाते हैं।
लेसन ३ : एक्सपर्ट्स की टीम और मार्केट के रिस्क को मैनेज करना
क्या आपको लगता है कि रियल एस्टेट का मतलब सिर्फ एक प्लॉट खरीदना और उसे भूल जाना है। अगर हाँ तो आप बहुत बड़ी गलतफहमी में जी रहे हैं। रॉबर्ट कियोसाकी कहते हैं कि रियल एस्टेट एक टीम स्पोर्ट है। अकेले आप सिर्फ एक घर खरीद सकते हैं लेकिन एक बड़ा एम्पायर बनाने के लिए आपको एक्सपर्ट्स की फौज चाहिए। हमारे यहाँ लोग दो हजार रुपये बचाने के चक्कर में वकील और अकाउंटेंट की सलाह नहीं लेते और बाद में कोर्ट कचहरी के चक्कर काटते अपनी चप्पलें घिस देते हैं। अमीर लोग जानते हैं कि खुद सब कुछ करने से अच्छा है उन लोगों को पैसा देना जो उस काम के मास्टर हैं।
रियल एस्टेट में असली पैसा ईंटों में नहीं बल्कि जानकारी में छुपा होता है। मार्केट कब ऊपर जाएगा और कब गिरेगा यह समझना कोई रॉकेट साइंस नहीं है पर इसके लिए आपको जमीन पर उतरना पड़ता है। लोग अक्सर टीवी पर न्यूज देखकर इन्वेस्ट करते हैं जबकि तब तक बहुत देर हो चुकी होती है। स्मार्ट इन्वेस्टर वो है जो प्रॉब्लम वाली प्रॉपर्टी ढूंढता है और उसे अपनी नॉलेज से गोल्ड में बदल देता है। मान लीजिये कोई ऐसी बिल्डिंग है जिसका मैनेजमेंट बहुत खराब है। एक आम आदमी उसे देखकर नाक सिकोड़ेगा लेकिन एक रियल एस्टेट का खिलाड़ी उसे सस्ते में खरीदेगा उसे ठीक करेगा और उसकी वैल्यू बढ़ा देगा।
रिस्क से हर कोई डरता है पर क्या आपको पता है कि सबसे बड़ा रिस्क क्या है। सबसे बड़ा रिस्क है कुछ न करना। लोग कहते हैं कि प्रॉपर्टी के दाम गिर गए तो क्या होगा। भाई साहब अगर आपके पास सही टीम और एजुकेशन है तो आप गिरते हुए मार्केट में भी पैसा बना सकते हैं। रिस्क तब होता है जब आप दूसरों की सुनी सुनाई बातों पर लाखों रुपये लगा देते हैं। कियोसाकी इस बुक में साफ कहते हैं कि आपको अपने डर को कंट्रोल करना सीखना होगा। डर सबको लगता है पर अमीर इंसान उस डर को अपनी ताकत बना लेता है जबकि एक मिडिल क्लास इंसान डर के मारे अपने पैसे एफडी में सड़ाता रहता है।
एक और बात जो आपको कोई नहीं बताएगा वो है टैक्स का फायदा। रियल एस्टेट इकलौता ऐसा बिजनेस है जहाँ सरकार आपको अमीर बनने के लिए इनाम देती है। अगर आप सही तरीके से इन्वेस्ट करते हैं तो आप कानूनी तौर पर अपना टैक्स लगभग जीरो कर सकते हैं। अब सोचिये एक तरफ आप अपनी सैलरी पर भारी टैक्स दे रहे हैं और दूसरी तरफ एक अमीर आदमी करोड़ों कमाकर भी सरकार को थैंक यू बोल रहा है। यह सब मुमकिन होता है एक अच्छे टैक्स प्रोफेशनल और आपकी फाइनेंसियल समझ की वजह से।
तो क्या आप अभी भी अकेले सब कुछ करने की कोशिश करेंगे। याद रखिये अगर आप कमरे में सबसे स्मार्ट इंसान हैं तो आप गलत कमरे में बैठे हैं। अपने आस पास ऐसे लोगों को रखिये जो आपसे ज्यादा जानते हों। रियल एस्टेट की दुनिया बड़ी बेरहम है यहाँ एक छोटी सी गलती आपको सड़क पर ला सकती है और एक सही फैसला आपको सात पुश्तों तक के लिए अमीर बना सकता है। चॉइस आपकी है कि आप एक खिलाड़ी बनना चाहते हैं या सिर्फ एक दर्शक बनकर दूसरों की कामयाबी पर तालियां बजाना चाहते हैं।
दोस्तो, असली दुनिया की रियल एस्टेट किताबी ज्ञान से बहुत अलग है। आज ही अपने आप से एक सवाल पूछिए कि क्या आप वाकई फाइनेंसियल फ्रीडम चाहते हैं या सिर्फ अमीर होने का नाटक कर रहे हैं। अगर आप सच में अपनी लाइफ बदलना चाहते हैं तो आज से ही अपनी फाइनेंसियल एजुकेशन पर काम करना शुरू कीजिये। इस आर्टिकल को उन दोस्तों के साथ शेयर कीजिये जो अभी भी सेविंग्स अकाउंट के भरोसे बैठे हैं। कमेंट में लिखिये कि आप कौन सा लेसन सबसे पहले अपनी लाइफ में अप्लाई करेंगे। याद रखिये आपकी एक शुरुआत आपका कल बदल सकती है।
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